不動産投資を行う上で３つの成功法則

賃貸業である不動産投資を行う上で
３つの成功法則をお話したいと思います。


成功する不動産投資の３つの成功法則
１つは「東京２３区」
二つ目に「ワンルームマンション」
最後に「新築、築浅」

まずは一つ目の「東京２３区」から紐解いていきたいと思います。

賃貸業である不動産投資を行うにあたって、もっとも重要なことは需要と供給のバランスを見ることです。
つまりは　賃貸業を行う上で賃貸需要が高いエリアで、しかも供給が不足している
エリアでなければ賃貸業は長期的な視点では成り立たないということです。

というのも日本は現在、少子高齢化の影響で人口が減少しているという事実があります。
当然、日本全体の人口が減少すれば賃貸需要も低くなってまいります。

しかし、この東京に関しましてはそれらを覆すデータがあります。
総務省が出しております日本の人口の推移です。
平成１７年をピークにどんどんと減少していき
平成３７年には１億２０００万人を切ると予想されております。
東京都が出しております東京２３区の単身者世帯の推移ですが
平成１７年には１６万世帯だった単身者がどんどんと増加していき
平成３７年には２１万世帯まで増えると予想されております。

日本の人口が減少していく一方、東京の単身者は年々増加を予想しております。

東京と世界の都市に続く

多くの方がご関心のある不動産投資ですが

多くの方がご関心のある不動産投資ですが
そもそもどういった投資なのかということを　おさらいしてまいります。
不動産投資を行うにあたって　どういった利益があるかといいますと
大きく二つあります。
ご存知かと思いますが、不動産投資の利益とはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。
インカムゲインとは　購入した不動産を人に貸すことで得られる 賃料収入という利益です。
一方、キャピタルゲインとは不動産　を購入した金額以上の金額で売却することで得られる利益をいいます。
1980年代後半の　いわゆるバブル期に流行した不動産投資はこちらのキャピタルゲインに期待する短期的な視点の不動産投資が主流でしたが、
近年、主流になっているのは、こちらのインカムゲインに期待し、毎月　安定して入ってくる賃料収を長期的な視点で確保するケースが主流となってます。
つまり、昨今の不動産投資は　継続的に家賃収入を得ることを　目的とする賃貸業がメインになってきているといえます。
この賃貸業の歴史は非常に古いんですね、　日本では江戸時代から行われておりまして
賃貸業の仕組みは江戸時代のいわゆる長屋がベースになっているといわれております。

タグ：不動産投資 賃貸業

不動産、マンション投資、空室リスクの少ない関東

マンション投資の空室リスクの少ない関東エリア

不動産投資をするときどんなエリアがいいのでしょう。
下を見るとやはり関東かな。

空き家率が全国を下回る関東大都市圏

関東，中京及び近畿の３大都市圏について総住宅数をみると，関東大都市圏は1713万戸で全国の29.7％，近畿大都市圏は913万戸（15.9％），中京大都市圏は382万戸（6.6％）となっている。これら３大都市圏では3009万戸となり，全国（5759万戸）の52.2％と過半数を占めている。

空き家率をみると，関東大都市圏は11.3％，中京大都市圏は11.4％と全国（13.1％）をそれぞれ1.8ポイント，1.7ポイント下回っているが，近畿大都市圏は13.8％と全国を0.7ポイント上回っている。





＜2011年3月総務省統計局「平成20年住宅・土地統計調査の解説」より＞

タグ：空室リスク

新築マンション投資はなぜいけないといわれているか？

新築マンション投資はなぜいけないといわれているのか？
それには理由があります。
新築プレミアという中古に比べ割高になっている価格設定のせいです。
ただ、リーマンショックの直後など価格が中古より安く流通していたりしました。
そういう時期でも新築だからという理由だけで毛嫌いして割高な中古を買っている人が
いましたのでそれはもったいなかったです。
そういったチャンスを逃すのはもったいないのですべてが悪いとは思わず、
割高なら買わないと決めておけばいいと思います。

タグ：マンション投資

投資マンション会社が営業活動

投資マンション会社が営業活動を行っているかといいますと
一般的には投資マンションの業界では、大学の卒業名簿や企業名簿などを使用して
電話営業が主流となっています。

皆様も、ご自宅やご勤務先などに、大変無礼な電話営業を受けられた
経験がおありかと思います。
中には、悪質な業者も存在するようで、職場に何十回も電話をかけ続けたり、断ると、『家に火をつける』と脅したり、『70人前の宅配ピザを注文された』という悪質な事例もあったようです。

また、路上などで、新人研修を口実に名刺交換などをして
後日、電話営業などに使用されるケースもあります。
都心部ですと、駅前にもそういった営業行為を行っています
営業マンもいますので、十分ご注意下さい。

こういった不当な営業活動を行う業者が大変多いものですから
皆様のご印象は大変悪いかと。

老後の不安

こちらの記事ですが、非常に有名な内容ですので、ご存じの方も多いかと思います。

会社員が加入する厚生年金で現役世代の負担が膨らんでおります。
2009年度末の比率ですと高齢者1人あたり2.47人で支えるという事になっております。
ちなみに今から約40年前の1970年では、高齢者1人あたり約42名の現役世代が支えていたそうです。

イメージしていただくと解りやすいですが、約3人の会社員が一人の老人の面倒をみるのは、負担は大きいですが約40人で一人の老人の面倒をみるのとでは、現役世代一人にかかる負担は相当変わってきます。

昔の日本のように、若い世代が多くて国の政策も万全であれば、老後の生活は、若い世代が支えてくれるという事で、老後の不安少ないと思いますが、残念ながらこれからの日本の人口を考えますと若い世代より高齢者が増える時代になっております。
年金を受け取る会社員OBがどんどん増えて、支える側の現役会社員が減っていく世の中に突入します。

国も色々な対策をたててなんとかしようとしておりますが、特効薬はない状態です。

自分の将来は自分で守るというスタンスがいかに大切であるか？おわかり頂けたと思います。

私たち現役世代は、不景気・増税など、収入は増えにくいが税金は増えるという時代ですので、いかに『今の生活にあまり負担をかけずにいかに老後の準備ができるか？』という事が大切になってきます。

色々な年金商品や投資商品が多い中で、サラリーマンやOL、公務員さんや自営業者など、多くのオーナー様が取り組んでおりますマンション経営の仕組み。

サラリーマンや公務員の専業主婦らの年金も見直す！？

2011年の4月19日（火曜日）の日経新聞の記事ですが、専業主婦に保険料検討という内容となります。

これは、自営業者の世帯や働く女性と比べ不公平と批判があるサラリーマンや公務員の専業主婦らの年金も見直すという記事が掲載されていました。

次の記事では、企業年金の記事になりますが、大きな見出しで『年金削減　他業界にも』
『積み立て不足21兆円』と書いてあります。
企業から企業年金を受託している「年金のプロ」である日本生命が支給額を引き下げるという内容になっております。
上場企業に勤務しているからと言って、老後は企業年金で安泰という図式は完全なものではなくなってしまいました。

マンション投資は年金不安をやわらげる
マンション投資をして不安から解消されましょう。

なぜ今の時期に不動産投資を検討する方が、増えているかと

なぜ今の時期にマンション投資を検討する方が、増えているかと言いますと、
『今の生活は、とりあえず安定しているけど将来受け取れる年金には、
大変不安を感じている』という回答がなんと91.9%にものぼり、
なんと10人中9人以上の現役世代の方が、老後の不安を感じております。

日経新聞にこのような記事がとりあげられました。
負担は2017年度まで引き上げとなりますが、
給付に関しては2023年まで目減りしていくという内容になります。

不動産投資では、不動産自体の収益力が何より重要です。

マンション投資の場合、借りたお金ですることマンションという不動産を購入するので

債務だけが発生するわけでなくて、資産も入手可能になるのです。

万一借りたお金を戻さなければならなくさせてもマンションを売って借りたお金を戻せば良いのです。

不動産投資での借りたお金は一般消費のための借りたお金とは違うのを認識しましょう。



不動産投資では、不動産自体の収益力が何より重要です。

正確に金を儲ける不動産を発見することができると家賃収入が発生します。

しかし、いい物を購入して、良い不動産管理業者も探せるとしてする前提の上です。

不動産投資は家賃が入る前提で話されていますが、

完全に何もしなくて収益を招いてくれるのではありません。

地方のへの投資よりコンパクトな都心部のマンション投資を好みます。

私は地方のへの投資よりコンパクトな都心部のマンション投資を好みます。
都市部と地方とマンション価格を比べて、地方の方が収益率は高いです。
都心部よりも郊外、郊外より地方と確かに投資と考えれば考えがいくのは自然である。
しかし、需要減と出生率とのリスクが地方にはあります。
単身世帯需要が増加し、都市回帰、または未婚、または低出生率のコンパクトな都市の家庭、企業や教育機関にコンパクトなマンションは必要です。
さらに、ワンルームマンションの規制を強化するため、東京の地方自治体は、コンパクトマンションの建物の供給を規制しています。
結果として、毎年増加している単身者の需要に追いつくため、コンパクトマンションの家賃が今より高くなるかも知れません。